Lorsqu’un propriétaire met son logement à la location pour plusieurs locataires, il dispose de deux solutions pour contractualiser cette situation. Il peut établir un contrat commun, appelé bail collectif, ou faire signer plusieurs baux. Si votre propriétaire a opté pour un bail collectif, voici quelques règles à connaître.
Un contrat collectif
Quand un propriétaire utilise le bail collectif, ce dernier doit être signé par toutes les personnes habitant dans la collocation. La répartition des chambres se fait entre colocataires. Le bailleur n’a aucun pouvoir dessus.
La surface du logement total ne doit pas être inférieure à 16m² pour deux personnes. Au-delà de deux personnes, il faut rajouter 9 m² à la surface minimale.
La clause de solidarité
Une clause de solidarité est souvent ajoutée dans le bail collectif. Elle n’est pas obligatoire mais fortement recommandé pour le propriétaire. L’ensemble des locataires est alors responsable du paiement du loyer et du dépôt de garantie. Cela permet de réduire les risques de non-paiement du loyer et des charges.
Si cette clause n’est pas inscrite dans le bail de colocation, alors l’impayé devra être traité comme dans une colocation à baux multiples. Il est donc primordial pour le bailleur de faire signer cette clause.
La garantie de paiement
Lorsqu’un bail collectif est conclu avec une clause de solidarité, les colocataires doivent s’organiser pour payer le logement en une seule fois. Les garants de leur côté s’engagent à se substituer aux locataires en cas d’impayé. Pour le propriétaire, cela signifie qu’il peut se retourner contre n’importe quel locataire en cas de dégradation ou de loyer impayé. Le locataire mis en faute devra de son côté réclamer le remboursement auprès du locataire qui a commis une dégradation.
Le départ d’un locataire avec la clause de solidarité
Le colocataire qui souhaite quitter le logement doit effectuer un préavis. On compte un mois de préavis pour un bien meublé et trois mois pour un bien non-meublé. Le préavis doit être adressé au propriétaire par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Avec la présence d’une clause de solidarité, en quittant le logement, la personne reste solidaire auprès de sa colocation pour une durée de 6 mois. C’est-à-dire qu’il est encore responsable en cas de dégradation du mobilier et de divers impayés. Pour les personnes restant dans le logement, le départ d’une personne n’engendre pas de baisse du montant du loyer.
A noter que la loi ALUR, datant du 24 mars 2014, permet un assouplissement de cette condition. Le colocataire sortant peut éviter d’être solidaire durant 6 mois dans deux cas :
Pour conclure, le bail réel solidaire est plus avantageux pour le propriétaire lorsqu’il inclut une clause de solidarité. Elle lui offre une meilleure protection financière. Si vous avez des questions à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter. Nos conseillers sont disponibles pour répondre à vos questions.
- En demandant un avenant au bail
- En faisant intégrer une nouvelle personne à la colocation après son départ
La remise des clés et l’état des lieux de sortie
Lorsqu’un colocataire quitte un logement en bail collectif, il doit procéder à la remise des clés auprès du bailleur ou de l’agence de gestion locative. Cette étape est essentielle pour officialiser son départ et éviter tout litige ultérieur. Avant cela, un état des lieux de sortie doit être réalisé. Ce document permet de comparer l’état du logement avec celui constaté lors de l’entrée et d’évaluer d’éventuelles dégradations locatives. En cas de dommages constatés, le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité de la caution versée lors de la signature du bail pour financer les réparations locatives. Si aucun dégât n’est relevé, la restitution du dépôt de garantie doit être effectuée dans un délai d’un mois après la fin du bail. Toutefois, si des réparations sont nécessaires, ce délai peut être prolongé à deux mois. Enfin, le locataire doit s’assurer de respecter le délai de préavis applicable, sans quoi la résiliation du bail pourrait être retardée, engendrant des complications administratives et financières pour toutes les parties prenantes.